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Regolamento
di un condominio
Il presente
regolamento è composto da 2 parti :
1) La descrizione
delle parti comuni e le modalità di ripartizione
delle spese .
2) Gli organi
di rappresentanza e di amministrazione del condominio.
PRIMA PARTE
Art. 1
Sono comuni in modo indivisibili
ed irrinunciabili , in proporzione ai valori delle
singole unità risultanti dalle tabelle
millesimali , tutte quelle parti, locali , cose
, impianti dell'edificio , che in base agli atti
di acquisto non risultino di proprietà
esclusiva individuale di un condominio , e dell'impresa
costruttrice o venditrice e più precisamente
:
A) Fra tutti i condomini
1) L'area sulla quale sorge l'edificio
con le relative servitù ; tale area è
delimitata dal contorno esterno dell'edificio
stesso e comprende anche le zone di arretramento
dello stesso edificio dal confine.
2) Tutto ciò , che come
tale , risulti dall'accatastamento fatto dalla
ditta realizzatrice o venditrice.
3) Il sottosuolo , le fondamenta
, tutte le opere destinate per progetto e per
realizzazione , a dare stabilità al fabbricato
, i muri e le strutture portanti , le grondaie
, i cornicioni , i prospetti , ed in genere ,
tutto quanto serve alla totalità delle
unità immobiliari.
B) Fra i proprietari delle
unità di ciascuna scala
1) Il portone d'ingresso, l'androne
, la scala , i ballatoi.
2) Tutto quanto , in genere ,
serve l'unità sacala.
C) Fra i proprietari degli
appartamenti
1) I locali , gli impianti centrali
sia idrico che elettrico con le relative condutture
sino alle derivazioni delle singole unità.
2) In genere quanto serve le
unità suddette . Le terrazze di copertura
restano di proprietà condominiali se non
risultano di proprietà esclusiva.
Sono vietate le innovazioni che
possano recare pregiudizio alla stabilità
e sicurezza del fabbricato , e che ne alterino
il decoro, o che salvo quanto detto nell'articolo
precedentemente citato , rendano inservibili anche
ad un solo condomino , alcune parti di proprietà
o di uso comune , anche solo momentaneamente.
Art. 2
Per le innovazioni gravose o
voluttuarie vige il disposto dell'art.1121 del
codice civile.
Art. 3
Il condomino non può eseguire
nella parte di sua proprietà opere che
rechino danno alle parti comuni dell'edificio
. Egli è per contro , obbligato ad eseguire
, nella parte di sua proprietà le riparazioni
la cui commissione possa danneggiare gli altri
condomini o compromettere la stabilità
, l'uniformità esteriore ed il decoro dell'edificio.
Art. 4
Egli , infine , a richiesta dell'amministrazione
e previo avviso , dovrà consentire che
nell'interno dei locali di sua proprietà
, si proceda ad ispezionare i lavori interessanti
le parti comuni dell'edificio ed anche le singole
proprietà , salve le rivalse per danni
(art.1122 del codice civile)
Art. 5
Richiamata la descrizione delle
porzioni di immobile che restano in comproprietà
, resta stabilito che la comunione dovrà
durare in perpetuo sin chè duri la divisione
dello stabile in proprietà diverse ed in
quanto la comunione stessa serva al godimento
delle singole proprietà.
Art. 6
Gli appartamenti possono essere
destinati soltanto ad uso di abitazione , studio
professionale , ufficio.
E' tassativamente vietato ai
singoli condomini :
a) Ogni godimento che possa recare
danno allo stabile o agli abitanti di esso , che
non rispetti l'ordine morale o igienico o che
turbi la quiete ,che contrasti con il decoro o
con la destinazione del fabbricato. Sono comunque
escluse tutte le attività che comportino
esalazioni male odoranti , nocive o rumori molesti
oltre la normale tollerabilità. E' espressamente
vietato ai condomini e vaenti causa di adibire
gli appartamenti ad uso di alberghi o pensioni,
ritrovi, circoli , sale da ballo , associazioni
sindacali o politiche , culturali , filantropiche
e simili.
b) Esporre , battere o scuotere
alle finestre ed ai balconi dei prospetti esterni
, nei pianerottoli ed in genere nei vani scala
e chiostrine , oggetti di vestiario , biancheria
, materassi , cuscini . tappeti , stuoie , asciugamani
, ecc , anche in conformità a quanto stabilito
dal regolamento di polizia urbana del comune.
In modo particolare è vietato in qualsiasi
ora esporre panni , biancheria , indumenti ecc,
bagnati o gocciolanti dalle aperture dei prospetti
esteriori dei vani superiori ; in via del tutto
eccezionale viene tollerato lo spolvere dei tappeti
dalle 7.00 alle 9.00 antimeridiane nei balconi
esterni.
c) Collocare vasi di fiori o
piante sui davanzali delle finestre o sui balconi
, se non siano muniti di ripari ed accorgimenti
idonei ad impedire la caduta e lo stillicidio.
d) Occupare con mobili , masserizie
ed altri ingombri , i luoghi e le proprietà
di uso comune , se non per il tempo strettamente
necessario alla loro sistemazione negli ambienti
interni di rispettiva pertinenza; sono specialmente
vietati gli impasti di malta nonchè il
deposito di detriti e materiali che comunque possano
ostacolare il passaggio agli aventi diritto o
ad ostruire le condotte di scarico.
e) Gettare negli acquai o nei
vasi dei gabinetti , materiali che comunque possano
ingombrare tubazioni di scarico. Le eventuali
spese occorrenti per lo sgombero degli scarichi,
come pure quelle derivati da eventuali danni agli
impianti comuni , vetri o accessori , si intendono
a carico di chi li ha provocati.
f) Far cadere dalle aperture
dei vani superiori oggetti , rifiuti , detriti
, frammenti di materiali di qualunque dimensioni
e natura.
g) Adibire androni e scale a
luogo di convegno e giochi di bimbi e far uso
in essi di segnali acustici per richiamo ed avvisi.
Art. 7
I proprietari che affittano le
loro unità immobiliari hanno il tassativo
obbligo di comunicare alla amministrazione del
condominio l'avvenuta locazione e di obbligare
agli affittuari alla osservanza delle norme del
presente regolamento di condominio , per quanto
li concerne , includendo nei relativi contratti
apposite clausole di rescissione e di sanzioni
nel caso di inadempimento , ma sempre rimanendo
, essi proprietari , solidalmente responsabili
nei confronti del condominio.
Art. 8
Ogni condomino sopporterà
in proprio le tasse e gravami presenti e futuri
che siano imposti per qualsiasi titolo sulla parte
dell'immobile di suo esclusivo dominio. Fra tutti
indistintamente i condomini , in proporzione ai
valori delle rispettive proprietà , espressi
in millesimi, saranno ripartite le spese per ricostruzione
dell'edificio : tasse gravami ; contributi applicati
globalmente , e simili ; l'amministrazione del
condominio e la manutazione ordinaria e straordinaria
delle parti comuni a tutti i condomini .
Tra i proprietari delle unità
che ne sono servite , secondo i criteri di cui
oltre , saranno ripartite le seguenti spese :
a) In funzione dei rispettivi
millesimi
Spese per la manutenzione ordinaria
delle relative parti comuni, del personale di
pulizia ed altri efferenti; spese per l'illuminazione
dell'androne , della scala e degli altri spazi
e locali comuni e simili;
b) Per metà in funzione
dei rispettivi millesimi e per l'altra metà
in funzione dell'altezza del piano dall'androne
le spese per la manutenzione straordinaria e ricostruzione
delle scale ; per i solai , i pavimenti , e soffitti
si applica l'art.1125 del codice civile .Per le
terrazze di copertura individuali si applica l'art.1126
del codice civile.
I servizi condominiali sono irrinunciabili
e pertanto nessuno dei condomini potrà
sottrarsi al sostenimento di quote ed oneri a
lui facenti carico secondo il disposto del presente
regolamento , anche se non abbia , per qualsiasi
suo motivo , compreso lo sfitto totale e l'assenza
dell'unità di suo esclusivo dominio, usufruito
dei relativi servizi . Quando la necessità
delle spese , per riparazioni o altre , derivi
da colpa o negligenza di uno dei condomini , o
suoi familiari , dipendenti , ospiti , andranno
a suo esclusivo carico.
SECONDA PARTE
Art. 9
Gli organi di rappresentanza
e di amministrazione del condominio sono :
L'amministratore
L'assemblea
Il consiglio dei condomini
Art. 10
L'amministratore è nominato
dall'assemblea dei condomini , che vi provvede
con deliberazione della maggioranza prescritta
dall'art.1136 del codice civile.L'amministratore
dura in carica un anno e può essere riconfermato
, di anno in anno , nell'incarico. Però
egli può essere revocato in qualunque tempo
dall'assemblea, nel caso che commetta delle gravi
irregolarità. L'amministratore può
farsi coadiuvare o sostituire da persona di sua
fiducia nell'adempimento del suo ufficio , sotto
la sua responsabilità , e a sue spese.
L'amministratore deve alla fine di ogni esercizio
, rendere il conto della sua gestione all'assemblea.Tale
obbligo incombe anche all'amministratore dimissionaro
o revocato , che deve in ogni caso consegnare
al successore ed in mancanza al consiglio dei
condomini , tutti i documenti e gli atti della
amministrazione , indipendentemente da ogni eventuale
contestazione in corso con il condominio.
Art. 11
L'amministratore provvede :
Alla esecuzione delle deliberazioni
dell'assemblea , alla riscossione dei contributi
, delle rendite, delle indennità di assicurazione,
ed al pagamento delle spese delle rispettive scadenze;
dei contributi , delle rendite, ed al pagamento
delle spese delle rispettive scadenze; agli atti
che abbiano per scopo la conservazione dei diritti
inerenti le parti comuni. L'amministratore non
può ordinare riparazioni straordinarie
, salvo che esse abbiano carattere di urgente
necessità e con l'obbligo di riferire alla
prima assemblea .L'amministratore non è
tenuto ad alcun compito od assistenza nei confronti
delle proprietà esclusive dei condomini.
Art. 12
L'amministratore compila un preventivo
delle spese occorrenti durante l'anno ed il progetto
di ripartizione fra i condomini in base ai criteri
stabiliti dal presente regolamento.Lo stesso preventivo
, col progetto di riparto , deve essere sottoposto
all'approvazione dell'assemblea dei condomini
ed entro 10 giorni dall'approvazione stessa ,
ciascun condomino è tenuto a versare presso
l'amministratore il suo contributo destinato a
costituire il fondo comune per le spese di ordinaria
gestione .Il contributo può essere ripartito
in quote trimestrali o semestrali.
Art. 13
L'amministratore , sentito eventualmente
il consiglio dei condomini , stabilisce le norme
, gli orari , i turni , per i servizi comuni in
relazione alle disposizioni del presente regolamento
.I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito
dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini
, salvo il ricorso al consiglio dei condomini
e all'assemblea da parte del condomino che si
ritenga leso. Tutti i reclami riferentesi all'uso
delle cose comuni devono essere diretti all'amministratore.
Art. 14
L'amministratore tiene :
a) Il registro dei verbali dell'assemblea
b) Il libro di cassa di entrata
ed uscita
c) Un elenco dei proprietari
con le loro generalità e l'indicazione
del domicilio e della residenza qualora non abbia
la dimora abituale nell'edificio.
d) Gli estremi del titolo di
acquisto per ogni condomino
e) Un tipo planimetrico per ogni
piano dell'immobile
f) Un inventario delle cose mobili
di proprietà comune
g) Le tabelle dei valori millesimali
di tutti i condomini.
Art. 15
Per provvedere alle opere di
manutenzione straordinaria o per altre esigenze
speciali e imprevedibili può essere costituito
un fondo riserva , sotto forma di supplemento
ai contributi ordinari. L'amministratore deve
tenere distinto il fondo di riserva da quello
comune di cui all'art 12.
Art. 16
L'esercizio finanziario si chiude
ogni anno alla data del 31 Dicembre. La somma
risultante a debito dei singoli condomini dovrà
essere corrisposta entro 10 giorni dalla comunicazione
dell'amministratore .
Art. 17
Il consiglio dei condomini è
composto da tre o cinque membri eletti dall'assemblea
e dura in carica un anno.Esso è l'organo
consultivo dell'amministratore che lo convocherà
in tutti i casi in cui ne ravvisi la necessità.Il
consiglio dei condominin esercita il controllo
amministrativo , tecnico e contabile sulla gestione
del condominio e riferisce all'assemblea con motivata
relazione anche verbale.
Art. 18
L'assemblea dei condomini si
riunisce in via ordinaria non oltre 120
giorni dalla chiusura dell'esercizio , per l'esame
e l'approvazione del rendiconto e del bilancio
preventivo ed annesso progetto di ripartizione
; e in via straordinaria quando l'amministratore
lo reputi necessario o ne abbia richiesta scritta
o motivata da almeno due condomini che rappresentino
almeno un sesto del valore dell'edificio.
L'assemblea è convocata
a cura dell'amministratore mediante avviso individuale
da inviarsi per lettera raccomandata a mezzo posta
o raccomandata a mano, almeno cinque giorni prima
della data fissata , insieme con copia del rendiconto
del bilancio preventivo del riparto spese , al
domicilio dichiarato a norma dell'art.14. L'avviso
deve contenere l'indicazione del luogo , del giorno,
e dell'ora dell'adunanza , delle materie da sottoporre
alle deliberazioni dell'assemblea e della data
dell'adunanza di seconda convocazione , che può
essere fissata in un giorno successivo a quella
della prima ma non oltre 10 giorni.
Se l'amministratore e il consiglio
dei condomini omettono di convocare l'assemblea,
questa può essere convocata da ciascun
condomino con le formalità di cui sopra
.
Il disposto del precedente comma
si applica anche nel caso in cui l'amministratore
non provveda alla convocazione dell'assemblea
entro venti giorni dalla richiesta fattane dai
condomini a norma del primo comma del presente
articolo.
Art. 19
I convenuti all'assemblea , trascorsi
15 minuti dall'ora fissata , nomineranno di volta
in volta , un presidente ed un segretario , scegliendoli
tra i partecipanti al condominio escluso l'amministratore.
Art. 20
Ogni condomino ha il diritto
di farsi rappresentare in assemblea da altra persona
anche estranea al condominio che non sia l'amministratore
, nè un dipendente del condominio , con
delega scritta anche in calce all'avviso . Non
sono ammesse più di tre deleghe alla stessa
persona. Qualora una quota di condominio appartenga
in proprietà indivisa a più persone
, questa ha diritto ad un solo rappresentante
in assemblea , che sarà designato dagli
interessati; in difetto provvederà per
sorteggio il presidente . I singoli condomini
devono astenersi dal partecipare a deliberazioni
che abbiano per oggetto cose e servizi alla cui
conservazione o gestione non abbiano interesse
o per i quali esistano rapporti di forniture o
di lavori tra essi e il condominio.
Art. 21
L'assemblea è regolarmente
costituita con l'intervento di tanti condomini
che rappresentino i due terzi del valore
dell'edificio e i due terzi dei partecipanti
al condominio.
In seconda convocazione un
terzo ed un terzo.
Sono valide le deliberazioni
approvate in assemblea di prima convocazione con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti ed almeno la metà del
valore dell'edificio.
Se l'assemblea di prima convocazione
non può deliberare per mancanza del numero
legale , le deliberazioni prese nell'assemblea
di seconda convocazioni sono valide se riportano
un numero di voti che rappresentino almeno un
terzo dei partecipanti al condominio e almeno
un terzo del valore dell'edificio.
Fanno eccezione :
1) Le delibere concernenti la
nomina e revoca dell'amministratore
2) Le liti giudiziarie che esorbitano
dalle attribuzioni dell'amministratore.
3) La ricostruzione dell'edificio
e le riparazioni straordinarie di notevole entità
, che devono essere approvate in ogni caso con
la maggioranza degli intervenuti e di almeno la
metà del valore dell'edificio.
4) Le delibere concernenti le
innovazioni dirette al miglioramento o all'uso
più comodo o al maggior rendimento delle
cose o degli impianti comuni.
5) La costruzione dei nuovi impianti
o servizi comuni, che devono essere approvati
in ogni caso con la maggioranza dei partecipanti
al condominio e di almeno due terzi del valore
dell'edificio.
La validità della costituzione
dell'assemblea si accerta dal principio dell'adunanza
ed è efficace per tutta la sua durata.
Art. 22
Il processo verbale della deliberazione
dell'assemblea deve contenere :
a) Il luogo , la data dell'adunanza
e l'ordine del giorno.
b) Il cognome e nome dei condomini
intervenuti o rappresentati con la indicazione
del valore dei rispettivi millesimi.
c) La scelta del presidente e
del segretario e la constatazione della regolarità
dell'assemblea.
d) Un sommario resoconto della
discussione ed il testo delle deliberazioni prese,
con l'indicazione della maggioranza ottenuta da
ciascuna .
e) Qualunque dichiarazione di
cui chieda l'inserzione.
f) Il verbale deve essere trascritto
in apposito registro o in apposito fascicolo e
deve essere firmato dal presidente e dal segretario
e deve essere a disposizione dei condomini presso
l'amministratore nei successivi 15 giorni. La
comunicazione delle delibere ai condomini assenti
ai sensi dell'art.1137 del codice civile , deve
farsi dall'amministratore al domicilio dichiarato
a norma del presente art. 14.
g) Copia conforme del verbale
deve essere rilasciata dall'amministratore al
condominio che ne faccia richiesta entro 15 giorni
dalla richiesta stessa col solo rimborso delle
spese.
Art. 23
I libri e i documenti giustificativi
del rendiconto annuale della gestione e del bilancio
preventivo e consuntivo devono essere posti a
disposizione dei condomini per ogni opportuno
controllo , nei cinque giorni precedenti all'assemblea
ordinaria , presso l'amministratore.
Art. 24
Le deliberazioni prese dall'assemblea
a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie
anche per le minoranze dissenzienti e per gli
assenti salvo il diritto dim opposizione nei casi
previsti dall'art.1137 del codice civile 2 comma.
Art. 25
Quando l'assemblea dei condomini
abbia deliberato di promuovere una lite o resistenza
in giudizio , i condomini dissenzienti , con atto
notificato all'amministratore ( art.137 C.P.C.)
possono separare la propria responsabilità
in ordine alle conseguenze della lite per il caso
di soccombenza . Se dall'esito favorevole di una
lite derivino vantaggi al dissenziente , questi
è obbligato a concorrere con la quota spettantegli
nella spesa della lite, che non sia stato possibile
ripetere dall'avversario.
Art. 26
Per le infrazioni alle norme
del presente regolamento alle deliberazioni dell'assemblea
è stabilita una penalità non superiore
a euro 5 da devolversi al fondo di riserva per
spese straordinarie. L'ammontare della sanzione
è fissata di volta in volta entro il suddetto
limite dall'assemblea , la quale può delegare
a ciò in qualsiasi tempo il consiglio dei
condomini.
Art. 27
Per quanto non previsto dal presente
regolamento si osservano le norme del Codice Civile.
SENTENZE
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